答：住宅房当厂房出租是无效的。
因为住宅房的性质就是住宅，不能当厂房，厂房的性质是工业，他们之间有严格的界限，不能混为一谈。
再说了，要把住宅的性质变为工业性质是不可能的，手续是办不成的。
还有用水、用电性质都是不一样的所以是无效的。